對(duì)一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，上至領(lǐng)導(dǎo)，下至工人，都要清楚圍繞中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理所做的一切工作，都是為了使中央空調(diào)系統(tǒng)達(dá)到滿足使用要求、降低運(yùn)行成本、延長(zhǎng)使用壽命這三個(gè)基本目標(biāo)。即以最經(jīng)濟(jì)的費(fèi)用換取最高的綜合效能，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。
1. 滿足使用要求
中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理是建筑物業(yè)設(shè)施管理的重要組成部分，空調(diào)效果好壞所產(chǎn)生的影響是不容忽視的。對(duì)寫字樓來(lái)說(shuō)，緊張工作的人們需要一個(gè)舒適的室內(nèi)空氣環(huán)境，如果空調(diào)效果滿足要求，不但有利于提高其工作效率，而且有利于寫字樓的租金收益；對(duì)星級(jí)酒店來(lái)說(shuō)，入住的客人需要一個(gè)舒適的食宿環(huán)境，如果空調(diào)效果好，客人得到了應(yīng)有的享受，他將有可能成為酒店的常客：對(duì)商業(yè)、餐飲、娛樂場(chǎng)所來(lái)說(shuō)，前往消費(fèi)的顧客希望有一個(gè)舒適的購(gòu)物、飲食、娛樂環(huán)境，如果空調(diào)效果好，顧客就有可能呆長(zhǎng)些、消費(fèi)多些。這樣一來(lái)，顧客滿意，商家也高興，如此等等。由此可見，滿足使用要求的意義不僅僅是使人感到舒適，由感覺舒適所帶來(lái)的是工作效率的提高，是豐厚的經(jīng)濟(jì)效益，是無(wú)限商機(jī)。相反，如果空調(diào)效果差，不能滿足要求后果則不堪設(shè)想。
由于中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行效果直接體現(xiàn)在能否滿足人們的工作和生活要求方面，因此它是物業(yè)管理質(zhì)量?jī)?yōu)劣和技術(shù)水平高低的直接反映，對(duì)衡量物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)、樹立其良好形象與聲譽(yù)有不可忽視的作用。一旦不能達(dá)到滿足使用要求這個(gè)目標(biāo)，物業(yè)管理企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)就會(huì)受到影響，甚至導(dǎo)致企業(yè)虧損。因此，滿足使用要求是中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理必須達(dá)到的首要目標(biāo)。
2. 降低運(yùn)行成本
除人工費(fèi)外，運(yùn)行成本主要包括能耗費(fèi)和維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)。目前我國(guó)中央空調(diào)系統(tǒng)的冷源絕大部分采用的是電動(dòng)式制冷機(jī)（包括離心式、螺桿式和活塞式），其輔助設(shè)備如冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)、風(fēng)冷式冷凝器風(fēng)扇等也均為電動(dòng)式的，而熱源則型式多樣：有傳統(tǒng)的燃煤鍋爐和燃油、燃?xì)忮仩t，也有方便快捷的集中供熱和電鍋爐，還有兩用的空氣熱源熱泵和直燃式冷熱水機(jī)組等。不管熱源是何種形式，大多數(shù)中央空調(diào)系統(tǒng)的主要能耗還是用電。由于建筑類別和地區(qū)的不同，中央空調(diào)系統(tǒng)的耗電量約占總耗電量的18%~35%，單位建筑面積的耗電量約為35W/m2~65W/m2.因此，降低運(yùn)行成本的首要任務(wù)是想方設(shè)法減少用電量，同時(shí)也要盡量減少其他燃料（如煤、燃?xì)狻⑷加停┑南牧浚越档湍茉聪馁M(fèi)用。其次，在維護(hù)保養(yǎng)方面也要精打細(xì)算，盡量減少相關(guān)費(fèi)用的開支。要通過(guò)精心操作、細(xì)致維護(hù)來(lái)延長(zhǎng)易損件的使用壽命；通過(guò)定期的水質(zhì)檢驗(yàn)和監(jiān)測(cè)情況來(lái)決定水質(zhì)處理的合理用藥量；通過(guò)少量多次和細(xì)心檢測(cè)來(lái)適度加注潤(rùn)滑油等等。總之，通過(guò)嚴(yán)格、規(guī)范的管理來(lái)減少日常機(jī)物料的使用量，以減少相關(guān)費(fèi)用的開支，達(dá)到降低運(yùn)行成本的目的。
目前國(guó)內(nèi)還普遍存在著中央空調(diào)系統(tǒng)裝得起而用不起的情況，其根本原因就是運(yùn)行費(fèi)用太高。空調(diào)系統(tǒng)基本閑置不用，不能充分發(fā)揮其應(yīng)起的作用。因此，努力降低運(yùn)行成本是中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理所要達(dá)到的重要目標(biāo)。
3. 延長(zhǎng)使用壽命
在配置有中央空調(diào)系統(tǒng)的建筑物的總投資中，一般中央空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用要占到總費(fèi)用的20%左右。要使這方面的投資發(fā)揮出最大效益，就要保證在其正常的使用年限內(nèi)起到應(yīng)起的作用。空調(diào)制冷設(shè)備的平均使用壽命參見表1-1。
我國(guó)政府在1985年對(duì)各種設(shè)備規(guī)定的折舊年限中，規(guī)定空調(diào)設(shè)備的折舊年限為18；1993年9月1日起實(shí)施的《中國(guó)商品流通企業(yè)財(cái)務(wù)制度》中規(guī)定制冷設(shè)備的折舊年限為10a~15a；自動(dòng)化、半自動(dòng)化控制設(shè)備的折舊年限為8a~12a。而中央空調(diào)系統(tǒng)的使用壽命能有多長(zhǎng)取決于三個(gè)主要因素：一是系統(tǒng)和設(shè)備類型；二是設(shè)計(jì)、安裝、制造質(zhì)量；三是操作、保養(yǎng)、檢修水平。因此，精確確定整個(gè)中央空調(diào)系統(tǒng)的使用壽命比較困難。
從設(shè)備的使用壽命來(lái)看，一般進(jìn)口主機(jī)（制冷機(jī)或鍋爐）的使用壽命可達(dá)20a~25a，國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)主機(jī)的使用壽命可達(dá)15a~20a，在室外露天安裝并且全年運(yùn)行的熱泵機(jī)組的平均壽命約為l5a。管道系統(tǒng)、控制系統(tǒng)以及末端裝置的使用壽命相對(duì)來(lái)說(shuō)都要短些。由于使用壽命涉及到折舊年限和更新資金的投入，因此使用壽命應(yīng)至少達(dá)到預(yù)期的使用年限，超過(guò)則更好，這樣就可以使更新資金晚投入，從而使整個(gè)物業(yè)管理或經(jīng)營(yíng)成本適當(dāng)降低。
此外，系統(tǒng)或主要設(shè)備的更新不僅要耗費(fèi)大量的人力、物力，而且還會(huì)影響房間的正常使用。對(duì)大型主機(jī)和管道系統(tǒng)來(lái)說(shuō)，對(duì)其更新還要損壞建筑結(jié)構(gòu)或室內(nèi)外裝修，從而帶來(lái)額外的經(jīng)濟(jì)損失和費(fèi)用開支。因此，必須通過(guò)合理的使用、規(guī)范的操作、科學(xué)的保養(yǎng)、精心的維護(hù)、及時(shí)的檢修來(lái)充分發(fā)揮中央空調(diào)系統(tǒng)的作用，在保證其高效低耗運(yùn)行的同時(shí)，還要減少故障的發(fā)生，盡量延長(zhǎng)整個(gè)系統(tǒng)的使用壽命。這是中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。
